NUOVE REGOLE di REGISTRAZIONE
La cedolare secca: il nuovo regime, le scadenze, le convenienze, cosa cambia e cosa può fare l’inquilino. Dal 7 aprile 2011 i proprietari, persone fisiche di immobili locati ad uso abitativo, possono optare per la cedolare secca sui redditi da locazione, evitando di pagare l’imposta di registro e di bollo, che al pari dell’Irpef e delle relative addizionali sono sostituite dalla cedolare. Da maggio, con la stagione dei versamenti fiscali, chi è tenuto al pagamento dell’acconto Irpef verserà per l’anno 2011 l’85% dell’importo della cedolare, con modalità analoghe a quelle delle altre imposte.
– Chi riguarda
ll nuovo regime è facoltativo, riguarda solo le persone fisiche (sono esclusi coloro che esercitano una professione o un’attività di impresa) ed è limitata ai contratti ad uso abitativo con esclusiome
quindi di uffici o negozi.
– Le aliquote
Sono previste due aliquote: 21% per i contratti a libero mercato, 10% per i canoni a canone concordato(3+2) e contratti per studenti concordati in base ad accordi tra le associazioni di inquilini e proprietari, nei Comuni ad alta densità abitativa. Nell’attuale regime Irpef i redditi sottoposti a tassazione sono differenziati nei due casi: 85% del canone per i contratti liberi, 59,5 per gli altri: andrà quindi confrontata l’aliquota della cedolare applicata all’intero canone con l’aliquota Irpef applicata alla base imponibile ridotta. Di fatto il vantaggio è crescente al crescere del reddito; per redditi bassi, in particolare nel caso dei canoni concordati, potrebbe restare piú vantaggiosa la vecchia Irpef.
– Come si esercita
Per coloro che registrano un nuovo contratto di locazione, l’opzione verrà esercitata direttamente in fase di registrazione, inserendo nel contratto la rinuncia da parte del proprietario a chiedere aggiornamenti del canone, inclusi quelli legati alla variazione dell’indice Istat dei prezzi al consumo. Questa clausola è esplicitamente prevista dalla legge ed è inderogabile. Se il contratto è già in corso, l’opzione per la cedolare dovrà essere comunicata all’inquilino con una raccomandata, nella quale sarà inserita anche la rinuncia agli adeguamenti del canone: per i contratti già registrati non sarà possibile recuperare le imposte di bollo e di registro già versate. Per contratti in nero e irregolari (contratti scritti e non registrati, contratti non scritti e non registrati, contratti registrati ma per un importo minore di quello realmente pagato dall’inquilino, contratti fittizi) il proprietario ha sessanta giorni di tempo, cioè fino al 6 giugno 2011 per registrare il contratto.
– Le sanzioni che scattano dal 7 giugno 2011
Il proprietario che non ha provveduto a registrare entro questa data obbligatoria queste situazioni di irregolarità del contratto sarà obbligato ad un contratto che ha le seguenti caratteristiche: durata 4 anni + 4 e canone di affitto non superiore al triplo della rendita catastale con aggiornamento istat del 75% a partire dal secondo anno.
– Per chi è vantaggioso
l nuovo regime è sicuramente vantaggioso per chi ha un reddito imponibile medio-alto: oltre i 15mila euro per i contratti a canone libero e oltre i 28mila euro per quelli a canone concordato, livelli al di sopra dei quali scattano le aliquote marginali Irpef del 27% e del 38%, che perdono il confronto con la cedolare. Di fatto, però, dai dati dell’Agenzia del Territorio e del Dipartimento delle Finanze ricavati dalle dichiarazioni 2008, risulta che il19,5% delle persone fisiche titolari di case date in affitto dichiara un reddito minore o uguale a 10mila euro, un altro 37,8% sta nella fascia tra 10mila e 26mila euro. Peraltro, oltre alla valutazione dell’aliquota, rispetto alla quale bisogna comunque considerare che la cedolare si applica al canone intero (senza il 15% di deduzione forfettaria per il canone libero e il 40,5% per quello concordato), e a quella delle imposte che non dovranno piú essere versate (imposta di registro, 2% sul canone, per metà a carico del proprietario; imposta di bollo, 15 euro; addizionale comunale e regionale) sulla convenienza finale pesano altre considerazioni. È necessario infatti valutare anche l’impatto delle detrazioni. Un contribuente con redditi da lavoro dipendente e detrazioni per familiari a carico, senza considerare che potrebbe avere ancheil 36% sulle ristrutturazioni e il 55% sul risparmio energetico, vedrebbe diminuire le detrazioni e potrebbe non riuscire a recuperare tutto il credito d’imposta (il reddito sottoposto alla cedolare è comunque conteggiato per calcolare le detrazioni). La cedolare potrebbe non risultare così conveniente come annunciata.
– Cosa si deve aspettare l’inquilino
Potrà ricevere dal proprietario una comunicazione, tramite lettera raccomandata, con la quale viene informato che lo stesso ha optato per l’applicazione della cedolare secca; la comunicazione deve obbligatoriamente contenere la rinuncia del proprietario a richiedere aumenti di qualsiasi natura e titolo per tutto il periodo in cui opta per il nuovo regime fiscale (clausole istat, aumento per lavori, aumenti scadenzati nel tempo di canoni e degli oneri accessori se integrati nel canone), altrimenti è inefficace e rende non valida fiscalmente l’opzione.
– Cosa può fare l’inquilino
Pochi sono i diritti ed i vantaggi per l’inquilino:
– verifica della raccomandata del locatore che opta per la cedolare secca
– controllo, dopo il 6 giugno 2011, della mancata sanatoria delle situazioni irregolari da parte del proprietario
– verifica della rendita catastale dell’immobile locato
– nel caso di mancata registrazione della locazione da parte del proprietario, registrazione a sua cura della locazione da parte dell’inquilino, come obbligata in base all’art. 3, comma 8 del D. Lgs.23/2011
– applicazione del canone come determinato dalla legge
– eventuali azioni giudiziarie
– Cosa cambia economicamente per l’inquilino se il proprietario opta per la cedolare
Fiscalmente per l’inquilino non cambia nulla e il canone contrattuale rimane invariato. Non dovrà piú pagare:
– l’imposta di registro e di bollo sulla locazione, per la parte a suo carico
– le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto, per la parte a suo carico
– aumenti istat e ogni altro aumento.
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